Blog

Payback – okres zwrotu nakładów inwestycyjnych z nieruchomości

Do podstawowych metod statycznych oceny zyskowności inwestycji zaliczamy payback – czyli okres zwrotu nakładów inwestycyjnych. Przy mieszkaniach przeznaczonych do wynajmu, metoda payback oznacza czas, który potrzebny jest na to, aby wpływy z tytułu najmu posiadanej nieruchomości zrównały się z wartością nakładu początkowego związanego z jej zakupem.

Przy badaniu kilku nieruchomości metodą payback najbardziej pożądaną będzie inwestycja o najkrótszym czasie zwrotu. Na tej podstawie można również zbudować pewną strategię inwestycyjną, bazującą na założeniu, że inwestycje będą przeprowadzone przy określonym (nieprzekraczalnym) czasie zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych. Wskazówką do wyznaczenia takiego poziomu może być średnia wartość Payback na polskim rynku, która w chwili obecnej wynosi około 14 lat i można zaobserwować w tej średniej tendencję wzrostową, czyli negatywną z punktu widzenia inwestora.

Aby obliczyć okres po którym nastąpi zwrot z inwestycji, należy wyznaczyć taki moment, w którym skumulowane przychody netto z inwestycji będą równe lub większe od wkładu początkowego. W praktyce wyznaczamy czas po którym wszystkie wydatki na zakup i utrzymanie nieruchomości  zostaną skompensowane przez przychody uzyskane z najmu.

Przeanalizujmy dwa przykłady:

1. Lokal użytkowy kupiony w cenie 255  000zł i wynajmowany za 2200zł brutto miesięcznie.

2. Lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe wynajmowany za kwotę 1400zł i kupiony za kwotę 260 tysięcy złotych.

W związku z różnymi obciążeniami podatkowymi i czynszowymi, koniecznie staje się obliczenie comiesięcznych wpływów netto z obu inwestycji.

1. W przypadku lokalu użytkowego średnio-miesięczne koszty kształtują się w okolicy 711zł, na co składają się:

czynsz ~ 200zł;

podatek od nieruchomości ~100zł;

podatek VAT  23% od najmu- 411 zł.

(podatek od zysku z najmu nie jest płacony przez przedsiębiorstwo, ze względu na możliwość amortyzacji zakupionej nieruchomości oraz możliwość odliczenia od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu, czy kosztów bieżących remontów i wyposażenia. Na podstawie powyższych obliczeń, miesięczny zysk netto wynosi 1489zł)

2. W przypadku lokalu mieszkalnego średnio-miesięczne koszty wynoszą 409zł. Składają się na to

czynsz 300zł

ryczałt 8,5% ~ 109 zł

Miesięczny zysk netto dla lokalu mieszkalnego wynosi w tym przypadku 989zł.

 

Payback= (koszt początkowy inwestycji/miesięczny zysk netto)/12 miesięcy

1. Dla lokalu użytkowego:

PB=(255000/1489)/12

PB ~ 14 lat

 

2. Dla lokalu mieszkalnego

PB=(260000/989)/12

PB~ 22 lat

 

W przypadku badanych nieruchomości, znacznie atrakcyjniejszą inwestycją ze względu na okres zwrotu, będzie inwestycja w lokal użytkowy. Aby parametr payback był jeszcze bardziej wiarygodny, do przygotowania takiego raportu konieczne będzie określenie przeciętnego czynszu najmu lokali o podobnej powierzchni i standardzie w tej samej lokalizacji, jak również założenie, że przez około 10% czasu lokal będzie pozostawał niewynajęty.

Na rynku można uzyskiwać jeszcze bardziej atrakcyjne czasy zwrotu sięgające nawet 3-4 lat, co udało mi się zrealizować przy pokojach na wynajem. Wszystko zależy od przyjętej strategii, lokalnego rynku i poziomu ponoszonego ryzyka.

Więcej