Porównanie najpopularniejszych instrumentów inwestycyjnych na tle inwestycji w nieruchomości

W uproszczeniu inwestycja oznacza rezygnację z bieżącej konsumpcji na rzecz zwiększonej konsumpcji w przyszłości. Każda z inwestycji, w tym również inwestycje w nieruchomości, posiadają  zespół parametrów. Do najważniejszych z nich możemy zaliczyć:

-bezpieczeństwo;

-bariera wejścia na rynek;

-stopa zwrotu;

-horyzont czasowy.

 

Pomiędzy poszczególnymi czynnikami można dostrzec pewne korelacje. Dla przykładu inwestycje charakteryzujące się dużym ryzykiem inwestycyjnym, posiadają z reguły wyższą stopę zwrotu. Poniżej przeanalizujemy najpopularniejsze instrumenty inwestycyjne, porównując je pod pewnymi parametrami do inwestycji w nieruchomości.

 

Lokata bankowa

Jest to umowa z bankiem, zawarta na określony czas, po którym bank zobowiązuje się do wypłaty depozytu wraz z naliczonymi odsetkami. Lokaty bankowe charakteryzują się bardzo dużym bezpieczeństwem, jednak obecnie stopa zwrotu jest stosunkowo niska i uwzględniając tzw. podatek Belki, tylko w minimalnym stopniu przekracza bieżącą inflację. Obecnie lokaty bankowe mogą dotyczyć praktycznie każdej kwoty. Możemy tutaj zidentyfikować jedynie barierę wyjścia z rynku, która powiązana jest z zawartą umową i jej wcześniejsze wypowiedzenie dosyć często skutkuje  niewypłaceniem kwoty odsetkowej.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: duże bezpieczeństwo  (do kwoty gwarantowanej przez bank)

Największa wada: niskie oprocentowanie

 

Fundusze inwestycyjne

W funduszach inwestycyjnych powierzamy nasze oszczędności zarządzającemu danym funduszem, wykupując tzw. jednostki uczestnictwa. Bezpieczeństwo inwestycji zależne jest tutaj od rodzaju funduszu. Te z kolei, w zależności od celu, mają charakter mniej lub bardziej agresywny, co również powiązane jest z potencjalną stopą zwrotu z inwestycji. Zarządzający funduszem pobiera zwykle opłaty prowizyjne od zakupu i zbycia jednostek uczestnictwa. W praktyce zakup jednostek inwestycyjnych oznacza powierzenie naszych funduszy do inwestycji przez specjalistów, za co zostanie pobrana opłata.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: brak konieczności stałego nadzoru inwestycji

Największa wada: prowizja pobierana bez względu na wyniki funduszu

 

Akcje

To papiery wartościowe, charakteryzujące się dużą zmiennością kursu, co powiązane jest z możliwością potencjalnie dużych zysków lub utraty zainwestowanego kapitału. Posiadanie akcji świadczy o udziale akcjonariusza w określonej spółce. W przypadku akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, barierą wejścia na rynek jest jedynie posiadanie rachunku maklerskiego. Wyjście z rynku możliwe jest praktycznie w każdej chwili trwania sesji giełdowej, lecz w przypadku małej płynności sprzedawanych akcji, istnieje ryzyko znacznego obniżenia ich ceny.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskania wysokiej stopy zwrotu

Największa wada: konieczność stałego nadzoru nad inwestycją

 

Nieruchomości

Przed analizą bezpośrednich inwestycji w zakup nieruchomości należy wspomnieć, że istnieją również instrumenty pośrednie jak fundusze inwestycyjne czy spółki giełdowe, zajmujące się nieruchomościami. Jednak w przypadku tych instrumentów, zwykle nie mamy wpływu na rodzaj dokonywanych inwestycji przez fundusz, jak również nie możemy bezpośrednio wpłynąć na wartość nabywanych nieruchomości. Zaletą takich funduszy jest jednak brak bariery wejścia na rynek dla  inwestorów z mniejszym kapitałem.

Jednym z najważniejszych parametrów inwestycji jest bezpieczeństwo transakcji i ewentualne gwałtowne fluktuacje wymagające stałego nadzoru. W przypadku nieruchomości ich nabycie i posiadanie, przy odpowiedniej obsłudze prawnej i ubezpieczeniu, nie jest obarczone dużym ryzykiem inwestycyjnym. Z racji tego, że nieruchomość sama w sobie nie może zostać skradziona, a jej ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków i zdarzeń losowych gwarantuje zachowanie jej wartości, możemy stwierdzić, że jest to jedna z bezpieczniejszych form inwestycji.

Brak gwałtownych wzrostów i spadków cen nieruchomości powoduje również, że nie wymagają one stałego nadzoru, jak ma to miejsce w przypadku akcji giełdowych czy zwykłego przedsiębiorstwa. Bardzo często przy stałych najemcach lokalu na dłuższy okres czasu, wystarczy kilka godzin rocznie do obsługi całej nieruchomości.

Natomiast negatywnym czynnikiem w przypadku nieruchomości będzie niewątpliwie płynność inwestycji. Zbycie lub zakup lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest często związany z dosyć długim okresem czasowym w porównaniu np. do zakupu akcji lub założenia lokaty bankowej. Posiadanie nieruchomości w przeciwieństwie do przytoczonych wcześniej inwestycji wymaga również zarządzania. Jednak na rynku możemy dostrzec wzrost ilości firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami jako formą inwestycji.

Jak pokazują dane historyczne, w przypadku nieruchomości, możemy liczyć na stały wzrost wartości inwestycji w dłuższej perspektywie czasowej. Oprócz samego wzrostu wartości nieruchomości, dodatkowo możemy pobierać opłaty z tytułu ich wynajmu. W przypadku akcji, odpowiednikiem czynszu są dywidendy.

Zakup nieruchomości przez  firmy, w związku z amortyzacją, pozwala również na odroczenie w czasie zobowiązań podatkowych. Oprócz kosztów związanych z samą nieruchomością, od podatku możemy odliczyć również remonty, modernizację, czy odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Na konto posiadanej nieruchomości możemy zaciągnąć również kredyt do kreowania kolejnych inwestycji.

W przypadku zakupu nieruchomości mamy również szansę na negocjacje cenowe i poszukiwanie tzw. zmotywowanych sprzedawców.  Dla przykładu: przy zakupie papierów wartościowych notowanych w systemie ciągłym cała transakcja przeprowadzana jest przez system informatyczny, wykluczający możliwość jakiegokolwiek kontaktu lub poznania danych zbywcy. Papiery wartościowe po samym zakupie nie umożliwiają również bezpośredniego wpływania na ich wartość, w przeciwieństwie do nieruchomości, którą możemy wyremontować lub wprowadzić do niej różne rodzaje usprawnień, tym samym podnosząc jej wartość.

Biznes związanego z zakupem i najmem nieruchomości ma również znacznie dłuższą perspektywę czasową w przeciwności do zwykłych firm, gdzie w pierwszych pięciu latach bankrutuje 90% przedsiębiorstw. Odpowiednie zarządzanie nieruchomościami gwarantuje  zgromadzenie znacznego kapitału dla kolejnych pokoleń, którym możemy przekazać nasze nieruchomości.

Jak pokazuje powyższa analiza, lokowanie kapitału w nieruchomościach jest stosunkowo bezpieczną formą inwestycji przy zachowaniu dosyć wysokiej stopy zwrotu. Sposobem na dużą barierę wejścia na rynek może być kredytowanie inwestycji z zachowaniem dźwigni finansowej i bezpiecznego przepływu finansowego.

 

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskiwania przychodów pasywnych

Największa wada: bariera wejścia na rynek