Blog

Obecnie wiele informacji na temat nieruchomości prezentowana jest w formie cyfrowej. Poniżej przedstawiamy najważniejsze adresy, które pomogą w identyfikacji i potwierdzeniu stanu prawnego nieruchomości:

Wyszukiwanie księgi wieczystej: (potwierdzenie stanu prawnego, właścicieli, obciążeń itp)
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false

Rejestr wniosków, decyzji i zgłoszeń budowlanych: (sprawdzenie np. co powstaje w okolicach naszej nieruchomości)
http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/

Identyfikacja działki, pomiary, powierzchnia, itp:
http://www.geoportal.gov.pl/

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (co możemy wybudować na danym obszarze) – niestety w chwili obecnej nie ma jednego zbioru tych informacji, dla każdego obszaru szukamy osobno – przykład:
http://www.wrosip.pl/index.php/plany-miejscowe/realty/3-planalias003.html

Systemy informacji przestrzennej (warunki techniczne, zabytki, również brak jednolitego systemu)
przykład: http://geoportal.wroclaw.pl/

Ile jest warta Twoja nieruchomość?

Profesjonalna wycena nieruchomości wymaga sporządzenia operatu majątkowego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Jego wiedza oparta jest nie tylko na wiadomościach z zakresu wyceny, ale posiada on również dostęp do realnych historycznych transakcji.

Jednak wyznaczenia ceny nieruchomości wymaga się bardzo często od agentów nieruchomości. Ci znając dobrze rynek lokalny, ceny ofertowe i historyczne transakcje również z dużą dokładnością potrafią wskazać rynkową cenę mieszkania lub domu. Wyznaczeniem ceny zajmują się również sami właściciele mieszkań. Tutaj dochodzi do częstej pomyłki zawyżenia ceny, ponieważ bazują oni na aktualnych cenach ofertowych lub cenach życzeniowych. Część z tych ofert jest już na rynku przez dłuższy czas i praktycznie nie istnieje szansa na ich sprzedaż. Uwzględnianie takich ofert w realnej wycenie nieruchomości nie ma większego sensu, chyba że sami sprzedajemy mieszkanie i chcemy pokazać oferty konkurencyjne dla potencjalnych kupujących.

Czy oznacza to, że osoby nie posiadające licencji rzeczoznawcy majątkowego nie są w stanie wycenić nieruchomości? Absolutnie nie. Na potrzeby agencji nieruchomości, którą prowadzę zbudowałem uproszczone metody wyceny, dzięki którym możliwe jest wstępne wskazanie ceny nieruchomości przez agenta lub sprzedającego. Główne założenia tych technik oparte są na metodach rzeczoznawców, jednak zawierają w sobie znaczne uproszczenia, dzięki którym, może skorzystać z nich każdy.

Wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców podzielone są na cztery główne podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Te dzielą się na metody i techniki, których zastosowanie może uzależnione być np. od dostępnych danych rynkowych lub rodzaju wycenianego obiektu. Tutaj omówimy dwa najczęściej stosowane podejścia: porównawcze i inwestycyjne i sprowadzimy je do prostych obliczeń bazujących głównie na cenach ofertowych.

Podejście porównawcze polega na wyznaczeniu ceny nieruchomości na podstawie wcześniej przeprowadzonych transakcji nieruchomości podobnych. Ceny te korygowane są ze względu na cechy nieruchomości, które różnią ją od pozostałych. Uwzględnia się również upływ czasu poprzez wyznaczenie trendu.   W modelu uproszczonym podejścia porównawczego będziemy posługiwać się cenami ofertowymi, skorygowanymi o 5%, czyli przyjętą wartość negocjacji cenowych. Jeżeli mamy informacje o realnych transakcjach rynkowych, również dodajemy je do naszego zbioru ofert, ale już bez konieczności obniżania ceny o 5%. Jeżeli nasza uproszczona wycena będzie dotyczyła tylko cen ofertowych nie wystąpi tu również konieczność badania trendu, ponieważ będziemy brali do porównania aktualne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży.

W pierwszym kroku zbieramy kilka lub kilkanaście ofert zbliżonych parametrami do naszej nieruchomości. Zwracamy uwagę głównie na położenie nieruchomości, metraż, stan. Rzeczoznawcy majątkowi przy stosowaniu podejścia porównawczego i metodzie korygowania ceny średniej mają obowiązek wskazać co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Ponieważ nie mamy dostępu do bazy danych musimy ograniczyć się głównie do ofert dostępnych w Internecie. W kolejnym kroku odrzucamy dwie skrajne oferty – najwyższą i najniższą. Wartość pozostałych obniżamy o 5%.

Tak może wyglądać przygotowana tabela

Następnie obliczamy cenę metra kwadratowego dla każdej z nieruchomości.  Nieruchomości ze skrajnymi cenami (maksymalną i minimalną) zostały odrzucone i zaznaczone w tabeli na czerwono. Z pozostałych cen wybieramy maksimum, minimum oraz wyznaczamy średnią. Wszystkie te wartości mnożymy przez metraż naszego mieszkania czyli w przykładzie będzie to 47 metrów. W ten sposób otrzymaliśmy rynkowe widełki cenowe. Jeżeli nasza nieruchomość będzie miała niski standard w porównaniu z nieruchomościami podobnymi do tego niekorzystne położenie, cena będzie zbliżona do wyznaczonego minimum. Jeżeli mieszkanie będzie przeciętne w porównaniu do większości badanych mieszkań możemy przyjąć cenę średnią. Dla wycenianej nieruchomości, która będzie wyglądała wyjątkowo dobrze na tle pozostałych, a dodatkowo zastosowaliśmy w niej home staging, możemy zbliżyć się do ceny maksymalnej, a nawet pomyśleć o jej delikatnym przekroczeniu.

Co zrobić, jeżeli w otoczeniu naszego mieszkania lub domu nie możemy znaleźć nieruchomości podobnych lub jeżeli przedmiotem wyceny jest lokal komercyjny? Z pomocą przychodzi uproszczona metoda wyceny nieruchomości w podejściu inwestycyjnym.

Z moich badań wynika, że przeciętny czas zwrotu wynajmowanej nieruchomości  dla rynku, na którym działam wynosi 14 lat. 14 lat pomnożone przez 12 miesięcy daje liczbę 168. Aby obliczyć rynkową cenę nieruchomości sprawdzam poziom czynszu jaki mogę z niej uzyskać.

Dla przykładu przyjmijmy, że będzie to 1000zł miesięcznie. A więc mnożymy:

168 miesięcy * 1000zł = 168 000zł

Tyle rynkowo warta jest nieruchomość w uproszczonym podejściu inwestycyjnym. Jeżeli właściciel oferuje ją za 150 000zł można przyjąć, że cena jest poniżej rynkowej.  Jeżeli cena ofertowa wynosi 190 000zł przykładowa nieruchomość ma prawdopodobnie przeszacowaną cenę.

Sprawdźmy jeszcze inny przykład. Właściciel sprzedaję lokal użytkowy razem z najemcą. Czynsz dla właściciela z tego lokalu wynosi 6 000zł. Ile będzie warta taka nieruchomość według uproszczonego podejścia inwestycyjnego?

168 miesięcy * 6 000zł =1 008 000 zł

Aby metoda była bardziej wiarygodna, musisz stale monitorować rynek i sprawdź przeciętny czas zwrotu nieruchomości w Twojej okolicy.

UWAGA! Wszystkie powyższe obliczenia mają charakter orientacyjny. Jeżeli chcemy, aby wycena nieruchomości była przygotowana profesjonalnie, operat szacunkowy powinien przygotować licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.