Obecnie wiele informacji na temat nieruchomości prezentowana jest w formie cyfrowej. Poniżej przedstawiamy najważniejsze adresy, które pomogą w identyfikacji i potwierdzeniu stanu prawnego nieruchomości:
Profesjonalna wycena nieruchomości wymaga sporządzenia operatu majątkowego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Jego wiedza oparta jest nie tylko na wiadomościach z zakresu wyceny, ale posiada on również dostęp do realnych historycznych transakcji.
Jednak wyznaczenia ceny nieruchomości wymaga się bardzo często od agentów nieruchomości. Ci znając dobrze rynek lokalny, ceny ofertowe i historyczne transakcje również z dużą dokładnością potrafią wskazać rynkową cenę mieszkania lub domu. Wyznaczeniem ceny zajmują się również sami właściciele mieszkań. Tutaj dochodzi do częstej pomyłki zawyżenia ceny, ponieważ bazują oni na aktualnych cenach ofertowych lub cenach życzeniowych. Część z tych ofert jest już na rynku przez dłuższy czas i praktycznie nie istnieje szansa na ich sprzedaż. Uwzględnianie takich ofert w realnej wycenie nieruchomości nie ma większego sensu, chyba że sami sprzedajemy mieszkanie i chcemy pokazać oferty konkurencyjne dla potencjalnych kupujących.
Czy oznacza to, że osoby nie posiadające licencji rzeczoznawcy majątkowego nie są w stanie wycenić nieruchomości? Absolutnie nie. Na potrzeby agencji nieruchomości, którą prowadzę zbudowałem uproszczone metody wyceny, dzięki którym możliwe jest wstępne wskazanie ceny nieruchomości przez agenta lub sprzedającego. Główne założenia tych technik oparte są na metodach rzeczoznawców, jednak zawierają w sobie znaczne uproszczenia, dzięki którym, może skorzystać z nich każdy.
Wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców podzielone są na cztery główne podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Te dzielą się na metody i techniki, których zastosowanie może uzależnione być np. od dostępnych danych rynkowych lub rodzaju wycenianego obiektu. Tutaj omówimy dwa najczęściej stosowane podejścia: porównawcze i inwestycyjne i sprowadzimy je do prostych obliczeń bazujących głównie na cenach ofertowych.
Podejście porównawcze polega na wyznaczeniu ceny nieruchomości na podstawie wcześniej przeprowadzonych transakcji nieruchomości podobnych. Ceny te korygowane są ze względu na cechy nieruchomości, które różnią ją od pozostałych. Uwzględnia się również upływ czasu poprzez wyznaczenie trendu. W modelu uproszczonym podejścia porównawczego będziemy posługiwać się cenami ofertowymi, skorygowanymi o 5%, czyli przyjętą wartość negocjacji cenowych. Jeżeli mamy informacje o realnych transakcjach rynkowych, również dodajemy je do naszego zbioru ofert, ale już bez konieczności obniżania ceny o 5%. Jeżeli nasza uproszczona wycena będzie dotyczyła tylko cen ofertowych nie wystąpi tu również konieczność badania trendu, ponieważ będziemy brali do porównania aktualne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży.
W pierwszym kroku zbieramy kilka lub kilkanaście ofert zbliżonych parametrami do naszej nieruchomości. Zwracamy uwagę głównie na położenie nieruchomości, metraż, stan. Rzeczoznawcy majątkowi przy stosowaniu podejścia porównawczego i metodzie korygowania ceny średniej mają obowiązek wskazać co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Ponieważ nie mamy dostępu do bazy danych musimy ograniczyć się głównie do ofert dostępnych w Internecie. W kolejnym kroku odrzucamy dwie skrajne oferty – najwyższą i najniższą. Wartość pozostałych obniżamy o 5%.
Tak może wyglądać przygotowana tabela
Ulica
Metraż m2
Cena ofertowa
Cena – 5%
Cena za m2
1
Krzywoustego
46
219000
208050
4522,83
2
Barbakan
45
217000
206150
4581,11
3
Mickiewicza
42
252000
239400
5700,00
4
Ogrodowa
51
212000
201400
3949,02
5
Norwida
44
155000
147250
3346,59
6
Krasickiego
54
195000
185250
3430,56
7
Wiosenna
50
210000
199500
3990,00
8
Konopnickiej
48
207000
196650
4096,88
9
Jagodowa
43
197000
187150
4352,33
10
Szeroka
42
192000
182400
4342,86
Metraż
Przybliżona wartość
Minimum
3949,02
47
185 604 zł
Średnia
4158,20
47
195 435 zł
Maximum
4581,11
47
215 312 zł
Następnie obliczamy cenę metra kwadratowego dla każdej z nieruchomości. Nieruchomości ze skrajnymi cenami (maksymalną i minimalną) zostały odrzucone i zaznaczone w tabeli na czerwono. Z pozostałych cen wybieramy maksimum, minimum oraz wyznaczamy średnią. Wszystkie te wartości mnożymy przez metraż naszego mieszkania czyli w przykładzie będzie to 47 metrów. W ten sposób otrzymaliśmy rynkowe widełki cenowe. Jeżeli nasza nieruchomość będzie miała niski standard w porównaniu z nieruchomościami podobnymi do tego niekorzystne położenie, cena będzie zbliżona do wyznaczonego minimum. Jeżeli mieszkanie będzie przeciętne w porównaniu do większości badanych mieszkań możemy przyjąć cenę średnią. Dla wycenianej nieruchomości, która będzie wyglądała wyjątkowo dobrze na tle pozostałych, a dodatkowo zastosowaliśmy w niej home staging, możemy zbliżyć się do ceny maksymalnej, a nawet pomyśleć o jej delikatnym przekroczeniu.
Co zrobić, jeżeli w otoczeniu naszego mieszkania lub domu nie możemy znaleźć nieruchomości podobnych lub jeżeli przedmiotem wyceny jest lokal komercyjny? Z pomocą przychodzi uproszczona metoda wyceny nieruchomości w podejściu inwestycyjnym.
Z moich badań wynika, że przeciętny czas zwrotu wynajmowanej nieruchomości dla rynku, na którym działam wynosi 14 lat. 14 lat pomnożone przez 12 miesięcy daje liczbę 168. Aby obliczyć rynkową cenę nieruchomości sprawdzam poziom czynszu jaki mogę z niej uzyskać.
Dla przykładu przyjmijmy, że będzie to 1000zł miesięcznie. A więc mnożymy:
168 miesięcy * 1000zł = 168 000zł
Tyle rynkowo warta jest nieruchomość w uproszczonym podejściu inwestycyjnym. Jeżeli właściciel oferuje ją za 150 000zł można przyjąć, że cena jest poniżej rynkowej. Jeżeli cena ofertowa wynosi 190 000zł przykładowa nieruchomość ma prawdopodobnie przeszacowaną cenę.
Sprawdźmy jeszcze inny przykład. Właściciel sprzedaję lokal użytkowy razem z najemcą. Czynsz dla właściciela z tego lokalu wynosi 6 000zł. Ile będzie warta taka nieruchomość według uproszczonego podejścia inwestycyjnego?
168 miesięcy * 6 000zł =1 008 000 zł
Aby metoda była bardziej wiarygodna, musisz stale monitorować rynek i sprawdź przeciętny czas zwrotu nieruchomości w Twojej okolicy.
UWAGA! Wszystkie powyższe obliczenia mają charakter orientacyjny. Jeżeli chcemy, aby wycena nieruchomości była przygotowana profesjonalnie, operat szacunkowy powinien przygotować licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.
