Aktualności

Sprawdzenie informacji na temat nieruchomości online

administrator 13 listopada 2017

Obecnie wiele informacji na temat nieruchomości prezentowana jest w formie cyfrowej. Poniżej przedstawiamy najważniejsze adresy, które pomogą w identyfikacji i potwierdzeniu stanu prawnego nieruchomości:

Wyszukiwanie księgi wieczystej: (potwierdzenie stanu prawnego, właścicieli, obciążeń itp)
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false

Rejestr wniosków, decyzji i zgłoszeń budowlanych: (sprawdzenie np. co powstaje w okolicach naszej nieruchomości)
http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/

Identyfikacja działki, pomiary, powierzchnia, itp:
http://www.geoportal.gov.pl/

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (co możemy wybudować na danym obszarze) – niestety w chwili obecnej nie ma jednego zbioru tych informacji, dla każdego obszaru szukamy osobno – przykład:
http://www.wrosip.pl/index.php/plany-miejscowe/realty/3-planalias003.html

Systemy informacji przestrzennej (warunki techniczne, zabytki, również brak jednolitego systemu)
przykład: http://geoportal.wroclaw.pl/

Więcej

Jak szybko wyznaczyć cenę nieruchomości?

administrator 11 stycznia 2017

Ile jest warta Twoja nieruchomość?

Profesjonalna wycena nieruchomości wymaga sporządzenia operatu majątkowego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Jego wiedza oparta jest nie tylko na wiadomościach z zakresu wyceny, ale posiada on również dostęp do realnych historycznych transakcji.

Jednak wyznaczenia ceny nieruchomości wymaga się bardzo często od agentów nieruchomości. Ci znając dobrze rynek lokalny, ceny ofertowe i historyczne transakcje również z dużą dokładnością potrafią wskazać rynkową cenę mieszkania lub domu. Wyznaczeniem ceny zajmują się również sami właściciele mieszkań. Tutaj dochodzi do częstej pomyłki zawyżenia ceny, ponieważ bazują oni na aktualnych cenach ofertowych lub cenach życzeniowych. Część z tych ofert jest już na rynku przez dłuższy czas i praktycznie nie istnieje szansa na ich sprzedaż. Uwzględnianie takich ofert w realnej wycenie nieruchomości nie ma większego sensu, chyba że sami sprzedajemy mieszkanie i chcemy pokazać oferty konkurencyjne dla potencjalnych kupujących.

Czy oznacza to, że osoby nie posiadające licencji rzeczoznawcy majątkowego nie są w stanie wycenić nieruchomości? Absolutnie nie. Na potrzeby agencji nieruchomości, którą prowadzę zbudowałem uproszczone metody wyceny, dzięki którym możliwe jest wstępne wskazanie ceny nieruchomości przez agenta lub sprzedającego. Główne założenia tych technik oparte są na metodach rzeczoznawców, jednak zawierają w sobie znaczne uproszczenia, dzięki którym, może skorzystać z nich każdy.

Wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców podzielone są na cztery główne podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Te dzielą się na metody i techniki, których zastosowanie może uzależnione być np. od dostępnych danych rynkowych lub rodzaju wycenianego obiektu. Tutaj omówimy dwa najczęściej stosowane podejścia: porównawcze i inwestycyjne i sprowadzimy je do prostych obliczeń bazujących głównie na cenach ofertowych.

Podejście porównawcze polega na wyznaczeniu ceny nieruchomości na podstawie wcześniej przeprowadzonych transakcji nieruchomości podobnych. Ceny te korygowane są ze względu na cechy nieruchomości, które różnią ją od pozostałych. Uwzględnia się również upływ czasu poprzez wyznaczenie trendu.   W modelu uproszczonym podejścia porównawczego będziemy posługiwać się cenami ofertowymi, skorygowanymi o 5%, czyli przyjętą wartość negocjacji cenowych. Jeżeli mamy informacje o realnych transakcjach rynkowych, również dodajemy je do naszego zbioru ofert, ale już bez konieczności obniżania ceny o 5%. Jeżeli nasza uproszczona wycena będzie dotyczyła tylko cen ofertowych nie wystąpi tu również konieczność badania trendu, ponieważ będziemy brali do porównania aktualne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży.

W pierwszym kroku zbieramy kilka lub kilkanaście ofert zbliżonych parametrami do naszej nieruchomości. Zwracamy uwagę głównie na położenie nieruchomości, metraż, stan. Rzeczoznawcy majątkowi przy stosowaniu podejścia porównawczego i metodzie korygowania ceny średniej mają obowiązek wskazać co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Ponieważ nie mamy dostępu do bazy danych musimy ograniczyć się głównie do ofert dostępnych w Internecie. W kolejnym kroku odrzucamy dwie skrajne oferty – najwyższą i najniższą. Wartość pozostałych obniżamy o 5%.

Tak może wyglądać przygotowana tabela

 

Ulica Metraż m2 Cena ofertowa Cena – 5% Cena za m2
1 Krzywoustego 46 219000 208050 4522,83
2 Barbakan 45 217000 206150 4581,11
3 Mickiewicza 42 252000 239400 5700,00
4 Ogrodowa 51 212000 201400 3949,02
5 Norwida 44 155000 147250 3346,59
6 Krasickiego 54 195000 185250 3430,56
7 Wiosenna 50 210000 199500 3990,00
8 Konopnickiej 48 207000 196650 4096,88
9 Jagodowa 43 197000 187150 4352,33
10 Szeroka 42 192000 182400 4342,86
Metraż Przybliżona wartość
Minimum 3949,02 47                   185 604 zł
Średnia 4158,20 47                   195 435 zł
Maximum 4581,11 47                   215 312 zł

 

Następnie obliczamy cenę metra kwadratowego dla każdej z nieruchomości.  Nieruchomości ze skrajnymi cenami (maksymalną i minimalną) zostały odrzucone i zaznaczone w tabeli na czerwono. Z pozostałych cen wybieramy maksimum, minimum oraz wyznaczamy średnią. Wszystkie te wartości mnożymy przez metraż naszego mieszkania czyli w przykładzie będzie to 47 metrów. W ten sposób otrzymaliśmy rynkowe widełki cenowe. Jeżeli nasza nieruchomość będzie miała niski standard w porównaniu z nieruchomościami podobnymi do tego niekorzystne położenie, cena będzie zbliżona do wyznaczonego minimum. Jeżeli mieszkanie będzie przeciętne w porównaniu do większości badanych mieszkań możemy przyjąć cenę średnią. Dla wycenianej nieruchomości, która będzie wyglądała wyjątkowo dobrze na tle pozostałych, a dodatkowo zastosowaliśmy w niej home staging, możemy zbliżyć się do ceny maksymalnej, a nawet pomyśleć o jej delikatnym przekroczeniu.

Co zrobić, jeżeli w otoczeniu naszego mieszkania lub domu nie możemy znaleźć nieruchomości podobnych lub jeżeli przedmiotem wyceny jest lokal komercyjny? Z pomocą przychodzi uproszczona metoda wyceny nieruchomości w podejściu inwestycyjnym.

Z moich badań wynika, że przeciętny czas zwrotu wynajmowanej nieruchomości  dla rynku, na którym działam wynosi 14 lat. 14 lat pomnożone przez 12 miesięcy daje liczbę 168. Aby obliczyć rynkową cenę nieruchomości sprawdzam poziom czynszu jaki mogę z niej uzyskać.

Dla przykładu przyjmijmy, że będzie to 1000zł miesięcznie. A więc mnożymy:

168 miesięcy * 1000zł = 168 000zł

 

Tyle rynkowo warta jest nieruchomość w uproszczonym podejściu inwestycyjnym. Jeżeli właściciel oferuje ją za 150 000zł można przyjąć, że cena jest poniżej rynkowej.  Jeżeli cena ofertowa wynosi 190 000zł przykładowa nieruchomość ma prawdopodobnie przeszacowaną cenę.

Sprawdźmy jeszcze inny przykład. Właściciel sprzedaję lokal użytkowy razem z najemcą. Czynsz dla właściciela z tego lokalu wynosi 6 000zł. Ile będzie warta taka nieruchomość według uproszczonego podejścia inwestycyjnego?

168 miesięcy * 6 000zł =1 008 000 zł

Aby metoda była bardziej wiarygodna, musisz stale monitorować rynek i sprawdź przeciętny czas zwrotu nieruchomości w Twojej okolicy.

UWAGA! Wszystkie powyższe obliczenia mają charakter orientacyjny. Jeżeli chcemy, aby wycena nieruchomości była przygotowana profesjonalnie, operat szacunkowy powinien przygotować licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.

Więcej

Uproszczony sposób na obliczenie zdolności kredytowej

administrator 9 stycznia 2017

Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie na 30 letni kredyt. Jak szybko sprawdzić naszą zdolność kredytową?

Na każdy 1000zł naszych zarobków po odliczeniu wszystkich kosztów przypada około 70 000zł zdolności kredytowej.

Przykład 1.

Zarabiamy 3000zł, koszty utrzymania i innych kredytów wynoszą 1000zł, a więc pozostaje nam 2 000zł.

Mnożymy 2 x 70 000zł = 140 000.

W przybliżeniu bank udzieli nam kredytu na mieszkanie o maksymalnej wartości około 140 000zł.

 

Przykład 2.

Zarabiamy 13 000zł. koszty utrzymania i innych kredytów wynoszą 5 000zł, a więc pozostaje nam 8 000zł.

Mnożymy 8 x 70 000zł = 560 000zł.

W przybliżeniu bank udzieli nam kredytu na mieszkanie o maksymalnej wartości około 560 000zł.

Uwaga! Przedstawiona kwota 70 000zł ma tylko orientacyjny charakter. Na decyzję kredytową ma wpływ wiele innych czynników, jak np. ilość członków rodziny, historia kredytowa, okres trwania kredytu, wysokość wkładu własnego, wiek kredytobiorcy, wycena kredytowanego mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego, źródło i wysokość przychodów itp. 

Więcej

Porównanie najpopularniejszych instrumentów inwestycyjnych na tle inwestycji w nieruchomości

administrator

W uproszczeniu inwestycja oznacza rezygnację z bieżącej konsumpcji na rzecz zwiększonej konsumpcji w przyszłości. Każda z inwestycji, w tym również inwestycje w nieruchomości, posiadają  zespół parametrów. Do najważniejszych z nich możemy zaliczyć:

-bezpieczeństwo;

-bariera wejścia na rynek;

-stopa zwrotu;

-horyzont czasowy.

 

Pomiędzy poszczególnymi czynnikami można dostrzec pewne korelacje. Dla przykładu inwestycje charakteryzujące się dużym ryzykiem inwestycyjnym, posiadają z reguły wyższą stopę zwrotu. Poniżej przeanalizujemy najpopularniejsze instrumenty inwestycyjne, porównując je pod pewnymi parametrami do inwestycji w nieruchomości.

 

Lokata bankowa

Jest to umowa z bankiem, zawarta na określony czas, po którym bank zobowiązuje się do wypłaty depozytu wraz z naliczonymi odsetkami. Lokaty bankowe charakteryzują się bardzo dużym bezpieczeństwem, jednak obecnie stopa zwrotu jest stosunkowo niska i uwzględniając tzw. podatek Belki, tylko w minimalnym stopniu przekracza bieżącą inflację. Obecnie lokaty bankowe mogą dotyczyć praktycznie każdej kwoty. Możemy tutaj zidentyfikować jedynie barierę wyjścia z rynku, która powiązana jest z zawartą umową i jej wcześniejsze wypowiedzenie dosyć często skutkuje  niewypłaceniem kwoty odsetkowej.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: duże bezpieczeństwo  (do kwoty gwarantowanej przez bank)

Największa wada: niskie oprocentowanie

 

Fundusze inwestycyjne

W funduszach inwestycyjnych powierzamy nasze oszczędności zarządzającemu danym funduszem, wykupując tzw. jednostki uczestnictwa. Bezpieczeństwo inwestycji zależne jest tutaj od rodzaju funduszu. Te z kolei, w zależności od celu, mają charakter mniej lub bardziej agresywny, co również powiązane jest z potencjalną stopą zwrotu z inwestycji. Zarządzający funduszem pobiera zwykle opłaty prowizyjne od zakupu i zbycia jednostek uczestnictwa. W praktyce zakup jednostek inwestycyjnych oznacza powierzenie naszych funduszy do inwestycji przez specjalistów, za co zostanie pobrana opłata.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: brak konieczności stałego nadzoru inwestycji

Największa wada: prowizja pobierana bez względu na wyniki funduszu

 

Akcje

To papiery wartościowe, charakteryzujące się dużą zmiennością kursu, co powiązane jest z możliwością potencjalnie dużych zysków lub utraty zainwestowanego kapitału. Posiadanie akcji świadczy o udziale akcjonariusza w określonej spółce. W przypadku akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, barierą wejścia na rynek jest jedynie posiadanie rachunku maklerskiego. Wyjście z rynku możliwe jest praktycznie w każdej chwili trwania sesji giełdowej, lecz w przypadku małej płynności sprzedawanych akcji, istnieje ryzyko znacznego obniżenia ich ceny.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskania wysokiej stopy zwrotu

Największa wada: konieczność stałego nadzoru nad inwestycją

 

Nieruchomości

Przed analizą bezpośrednich inwestycji w zakup nieruchomości należy wspomnieć, że istnieją również instrumenty pośrednie jak fundusze inwestycyjne czy spółki giełdowe, zajmujące się nieruchomościami. Jednak w przypadku tych instrumentów, zwykle nie mamy wpływu na rodzaj dokonywanych inwestycji przez fundusz, jak również nie możemy bezpośrednio wpłynąć na wartość nabywanych nieruchomości. Zaletą takich funduszy jest jednak brak bariery wejścia na rynek dla  inwestorów z mniejszym kapitałem.

Jednym z najważniejszych parametrów inwestycji jest bezpieczeństwo transakcji i ewentualne gwałtowne fluktuacje wymagające stałego nadzoru. W przypadku nieruchomości ich nabycie i posiadanie, przy odpowiedniej obsłudze prawnej i ubezpieczeniu, nie jest obarczone dużym ryzykiem inwestycyjnym. Z racji tego, że nieruchomość sama w sobie nie może zostać skradziona, a jej ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków i zdarzeń losowych gwarantuje zachowanie jej wartości, możemy stwierdzić, że jest to jedna z bezpieczniejszych form inwestycji.

Brak gwałtownych wzrostów i spadków cen nieruchomości powoduje również, że nie wymagają one stałego nadzoru, jak ma to miejsce w przypadku akcji giełdowych czy zwykłego przedsiębiorstwa. Bardzo często przy stałych najemcach lokalu na dłuższy okres czasu, wystarczy kilka godzin rocznie do obsługi całej nieruchomości.

Natomiast negatywnym czynnikiem w przypadku nieruchomości będzie niewątpliwie płynność inwestycji. Zbycie lub zakup lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest często związany z dosyć długim okresem czasowym w porównaniu np. do zakupu akcji lub założenia lokaty bankowej. Posiadanie nieruchomości w przeciwieństwie do przytoczonych wcześniej inwestycji wymaga również zarządzania. Jednak na rynku możemy dostrzec wzrost ilości firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami jako formą inwestycji.

Jak pokazują dane historyczne, w przypadku nieruchomości, możemy liczyć na stały wzrost wartości inwestycji w dłuższej perspektywie czasowej. Oprócz samego wzrostu wartości nieruchomości, dodatkowo możemy pobierać opłaty z tytułu ich wynajmu. W przypadku akcji, odpowiednikiem czynszu są dywidendy.

Zakup nieruchomości przez  firmy, w związku z amortyzacją, pozwala również na odroczenie w czasie zobowiązań podatkowych. Oprócz kosztów związanych z samą nieruchomością, od podatku możemy odliczyć również remonty, modernizację, czy odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Na konto posiadanej nieruchomości możemy zaciągnąć również kredyt do kreowania kolejnych inwestycji.

W przypadku zakupu nieruchomości mamy również szansę na negocjacje cenowe i poszukiwanie tzw. zmotywowanych sprzedawców.  Dla przykładu: przy zakupie papierów wartościowych notowanych w systemie ciągłym cała transakcja przeprowadzana jest przez system informatyczny, wykluczający możliwość jakiegokolwiek kontaktu lub poznania danych zbywcy. Papiery wartościowe po samym zakupie nie umożliwiają również bezpośredniego wpływania na ich wartość, w przeciwieństwie do nieruchomości, którą możemy wyremontować lub wprowadzić do niej różne rodzaje usprawnień, tym samym podnosząc jej wartość.

Biznes związanego z zakupem i najmem nieruchomości ma również znacznie dłuższą perspektywę czasową w przeciwności do zwykłych firm, gdzie w pierwszych pięciu latach bankrutuje 90% przedsiębiorstw. Odpowiednie zarządzanie nieruchomościami gwarantuje  zgromadzenie znacznego kapitału dla kolejnych pokoleń, którym możemy przekazać nasze nieruchomości.

Jak pokazuje powyższa analiza, lokowanie kapitału w nieruchomościach jest stosunkowo bezpieczną formą inwestycji przy zachowaniu dosyć wysokiej stopy zwrotu. Sposobem na dużą barierę wejścia na rynek może być kredytowanie inwestycji z zachowaniem dźwigni finansowej i bezpiecznego przepływu finansowego.

 

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskiwania przychodów pasywnych

Największa wada: bariera wejścia na rynek

Więcej

Liczba najemców w Polsce w mocnym trendzie wzrostowym!

administrator

Obawy o zmniejszającą się ilość najemców okazały się w pewnym sensie nieuzasadnione. Jak wynika z ostatnich badań Eurostatu ich ilość na terenie Polski wzrosła z 2,2% (2009r.) do 4,3% (2014r.) Do krajów UE brakuje nam jeszcze sporo. Dla przykładu w Niemczech blisko 39% społeczeństwa korzysta z najmu. Taki stan rzeczy jak najbardziej zachęca do dalszych inwestycji w mieszkania na wynajem. Obecnie koszt najmu w całości pokrywa ratę kredytu z pozostałym kosztami i pozwala na wypracowanie nadwyżki w postaci tzw. pozytywnego cash flow.

Najważniejsze przyczyny rosnącej ilości najemców to: 

-rosnący minimalny wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt (bariera zakupu mieszkania)

-przenoszenie się mieszkańców wsi do dużych miast (koncentracja i ograniczanie ilości gospodarstw rolnych)

-potrzeba mobilności, podążanie za pracą

-profesjonalizacja rynku najmu, rosnąca grupa świadomych inwestorów

Więcej

Payback – okres zwrotu nakładów inwestycyjnych z nieruchomości

administrator

Do podstawowych metod statycznych oceny zyskowności inwestycji zaliczamy payback – czyli okres zwrotu nakładów inwestycyjnych. Przy mieszkaniach przeznaczonych do wynajmu, metoda payback oznacza czas, który potrzebny jest na to, aby wpływy z tytułu najmu posiadanej nieruchomości zrównały się z wartością nakładu początkowego związanego z jej zakupem.

Przy badaniu kilku nieruchomości metodą payback najbardziej pożądaną będzie inwestycja o najkrótszym czasie zwrotu. Na tej podstawie można również zbudować pewną strategię inwestycyjną, bazującą na założeniu, że inwestycje będą przeprowadzone przy określonym (nieprzekraczalnym) czasie zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych. Wskazówką do wyznaczenia takiego poziomu może być średnia wartość Payback na polskim rynku, która w chwili obecnej wynosi około 14 lat i można zaobserwować w tej średniej tendencję wzrostową, czyli negatywną z punktu widzenia inwestora.

Aby obliczyć okres po którym nastąpi zwrot z inwestycji, należy wyznaczyć taki moment, w którym skumulowane przychody netto z inwestycji będą równe lub większe od wkładu początkowego. W praktyce wyznaczamy czas po którym wszystkie wydatki na zakup i utrzymanie nieruchomości  zostaną skompensowane przez przychody uzyskane z najmu.

Przeanalizujmy dwa przykłady:

1. Lokal użytkowy kupiony w cenie 255  000zł i wynajmowany za 2200zł brutto miesięcznie.

2. Lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe wynajmowany za kwotę 1400zł i kupiony za kwotę 260 tysięcy złotych.

W związku z różnymi obciążeniami podatkowymi i czynszowymi, koniecznie staje się obliczenie comiesięcznych wpływów netto z obu inwestycji.

1. W przypadku lokalu użytkowego średnio-miesięczne koszty kształtują się w okolicy 711zł, na co składają się:

czynsz ~ 200zł;

podatek od nieruchomości ~100zł;

podatek VAT  23% od najmu- 411 zł.

(podatek od zysku z najmu nie jest płacony przez przedsiębiorstwo, ze względu na możliwość amortyzacji zakupionej nieruchomości oraz możliwość odliczenia od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu, czy kosztów bieżących remontów i wyposażenia. Na podstawie powyższych obliczeń, miesięczny zysk netto wynosi 1489zł)

2. W przypadku lokalu mieszkalnego średnio-miesięczne koszty wynoszą 409zł. Składają się na to

czynsz 300zł

ryczałt 8,5% ~ 109 zł

Miesięczny zysk netto dla lokalu mieszkalnego wynosi w tym przypadku 989zł.

 

Payback= (koszt początkowy inwestycji/miesięczny zysk netto)/12 miesięcy

1. Dla lokalu użytkowego:

PB=(255000/1489)/12

PB ~ 14 lat

 

2. Dla lokalu mieszkalnego

PB=(260000/989)/12

PB~ 22 lat

 

W przypadku badanych nieruchomości, znacznie atrakcyjniejszą inwestycją ze względu na okres zwrotu, będzie inwestycja w lokal użytkowy. Aby parametr payback był jeszcze bardziej wiarygodny, do przygotowania takiego raportu konieczne będzie określenie przeciętnego czynszu najmu lokali o podobnej powierzchni i standardzie w tej samej lokalizacji, jak również założenie, że przez około 10% czasu lokal będzie pozostawał niewynajęty.

Na rynku można uzyskiwać jeszcze bardziej atrakcyjne czasy zwrotu sięgające nawet 3-4 lat, co udało mi się zrealizować przy pokojach na wynajem. Wszystko zależy od przyjętej strategii, lokalnego rynku i poziomu ponoszonego ryzyka.

Więcej