Blog

Uproszczony sposób na obliczenie zdolności kredytowej

Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie na 30 letni kredyt. Jak szybko sprawdzić naszą zdolność kredytową?

Na każdy 1000zł naszych zarobków po odliczeniu wszystkich kosztów przypada około 70 000zł zdolności kredytowej.

Przykład 1.

Zarabiamy 3000zł, koszty utrzymania i innych kredytów wynoszą 1000zł, a więc pozostaje nam 2 000zł.

Mnożymy 2 x 70 000zł = 140 000.

W przybliżeniu bank udzieli nam kredytu na mieszkanie o maksymalnej wartości około 140 000zł.

 

Przykład 2.

Zarabiamy 13 000zł. koszty utrzymania i innych kredytów wynoszą 5 000zł, a więc pozostaje nam 8 000zł.

Mnożymy 8 x 70 000zł = 560 000zł.

W przybliżeniu bank udzieli nam kredytu na mieszkanie o maksymalnej wartości około 560 000zł.

Uwaga! Przedstawiona kwota 70 000zł ma tylko orientacyjny charakter. Na decyzję kredytową ma wpływ wiele innych czynników, jak np. ilość członków rodziny, historia kredytowa, okres trwania kredytu, wysokość wkładu własnego, wiek kredytobiorcy, wycena kredytowanego mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego, źródło i wysokość przychodów itp. 

Więcej

Procent składany

Procent składany, czyli odsetki od odsetek, to według Alberta Einstaina największe odkrycie wszechczasów w dziedzinie matematyki. Trudno taki wynalazek pominąć na blogu Matematyka Sukcesu, dlatego sprawdźmy jak działa w praktyce i gdzie go można wykorzystać.

Mechanizm procentu składanego polega na tym, że wkład i zyski z inwestycji przeznaczamy na dalszą inwestycję. Dla przykładu jeżeli lokata w wysokości 1000zł po roku czasu da nam 50zł, to w kolejnym roku zainwestujemy już 1050zł i odsetki będą liczone od tej wyższej kwoty.

Inny trochę mniej oczywisty przykład to np. przeznaczenie zysków z dywidend na zakup kolejnych akcji spółki. W tym przykładzie również na następną wypłatę zysków będzie pracował większy pakiet akcji.

Jak obliczyć procent składany?

K – uzyskany kapitał

Kp – kapitał początkowy

r – stopa procentowa w ułamku

n – ilość okresów kapitalizacji

Załóżmy, że chcemy zainwestować 100 000zł na lokatę dziesięcioletnią, ze stopą procentową 4% , przy czym kwota z uzyskanych odsetek będzie reinwestowana.

 

 

co zrobić kiedy okresy kapitalizacyjne będą krótsze niż rok? – musimy wprowadzić nieco zmodyfikowany wzór

 

K – uzyskany kapitał

Kp – kapitał początkowy

r – stopa procentowa w ułamku

n – liczba lat

m – ilość kapitalizacji w roku

dla naszego przykładu załóżmy, że kapitalizacja będzie występowała co miesiąc.  Obliczenia będą wyglądały następująco

 

 

Jak widać na podstawie powyższych przykładów – czym częściej będzie występowała kapitalizacja, tym osiągniemy większy zwrot z zainwestowanego kapitału.

Więcej

Porównanie najpopularniejszych instrumentów inwestycyjnych na tle inwestycji w nieruchomości

W uproszczeniu inwestycja oznacza rezygnację z bieżącej konsumpcji na rzecz zwiększonej konsumpcji w przyszłości. Każda z inwestycji, w tym również inwestycje w nieruchomości, posiadają  zespół parametrów. Do najważniejszych z nich możemy zaliczyć:

-bezpieczeństwo;

-bariera wejścia na rynek;

-stopa zwrotu;

-horyzont czasowy.

 

Pomiędzy poszczególnymi czynnikami można dostrzec pewne korelacje. Dla przykładu inwestycje charakteryzujące się dużym ryzykiem inwestycyjnym, posiadają z reguły wyższą stopę zwrotu. Poniżej przeanalizujemy najpopularniejsze instrumenty inwestycyjne, porównując je pod pewnymi parametrami do inwestycji w nieruchomości.

 

Lokata bankowa

Jest to umowa z bankiem, zawarta na określony czas, po którym bank zobowiązuje się do wypłaty depozytu wraz z naliczonymi odsetkami. Lokaty bankowe charakteryzują się bardzo dużym bezpieczeństwem, jednak obecnie stopa zwrotu jest stosunkowo niska i uwzględniając tzw. podatek Belki, tylko w minimalnym stopniu przekracza bieżącą inflację. Obecnie lokaty bankowe mogą dotyczyć praktycznie każdej kwoty. Możemy tutaj zidentyfikować jedynie barierę wyjścia z rynku, która powiązana jest z zawartą umową i jej wcześniejsze wypowiedzenie dosyć często skutkuje  niewypłaceniem kwoty odsetkowej.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: duże bezpieczeństwo  (do kwoty gwarantowanej przez bank)

Największa wada: niskie oprocentowanie

 

Fundusze inwestycyjne

W funduszach inwestycyjnych powierzamy nasze oszczędności zarządzającemu danym funduszem, wykupując tzw. jednostki uczestnictwa. Bezpieczeństwo inwestycji zależne jest tutaj od rodzaju funduszu. Te z kolei, w zależności od celu, mają charakter mniej lub bardziej agresywny, co również powiązane jest z potencjalną stopą zwrotu z inwestycji. Zarządzający funduszem pobiera zwykle opłaty prowizyjne od zakupu i zbycia jednostek uczestnictwa. W praktyce zakup jednostek inwestycyjnych oznacza powierzenie naszych funduszy do inwestycji przez specjalistów, za co zostanie pobrana opłata.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: brak konieczności stałego nadzoru inwestycji

Największa wada: prowizja pobierana bez względu na wyniki funduszu

 

Akcje

To papiery wartościowe, charakteryzujące się dużą zmiennością kursu, co powiązane jest z możliwością potencjalnie dużych zysków lub utraty zainwestowanego kapitału. Posiadanie akcji świadczy o udziale akcjonariusza w określonej spółce. W przypadku akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, barierą wejścia na rynek jest jedynie posiadanie rachunku maklerskiego. Wyjście z rynku możliwe jest praktycznie w każdej chwili trwania sesji giełdowej, lecz w przypadku małej płynności sprzedawanych akcji, istnieje ryzyko znacznego obniżenia ich ceny.

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskania wysokiej stopy zwrotu

Największa wada: konieczność stałego nadzoru nad inwestycją

 

Nieruchomości

Przed analizą bezpośrednich inwestycji w zakup nieruchomości należy wspomnieć, że istnieją również instrumenty pośrednie jak fundusze inwestycyjne czy spółki giełdowe, zajmujące się nieruchomościami. Jednak w przypadku tych instrumentów, zwykle nie mamy wpływu na rodzaj dokonywanych inwestycji przez fundusz, jak również nie możemy bezpośrednio wpłynąć na wartość nabywanych nieruchomości. Zaletą takich funduszy jest jednak brak bariery wejścia na rynek dla  inwestorów z mniejszym kapitałem.

Jednym z najważniejszych parametrów inwestycji jest bezpieczeństwo transakcji i ewentualne gwałtowne fluktuacje wymagające stałego nadzoru. W przypadku nieruchomości ich nabycie i posiadanie, przy odpowiedniej obsłudze prawnej i ubezpieczeniu, nie jest obarczone dużym ryzykiem inwestycyjnym. Z racji tego, że nieruchomość sama w sobie nie może zostać skradziona, a jej ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków i zdarzeń losowych gwarantuje zachowanie jej wartości, możemy stwierdzić, że jest to jedna z bezpieczniejszych form inwestycji.

Brak gwałtownych wzrostów i spadków cen nieruchomości powoduje również, że nie wymagają one stałego nadzoru, jak ma to miejsce w przypadku akcji giełdowych czy zwykłego przedsiębiorstwa. Bardzo często przy stałych najemcach lokalu na dłuższy okres czasu, wystarczy kilka godzin rocznie do obsługi całej nieruchomości.

Natomiast negatywnym czynnikiem w przypadku nieruchomości będzie niewątpliwie płynność inwestycji. Zbycie lub zakup lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest często związany z dosyć długim okresem czasowym w porównaniu np. do zakupu akcji lub założenia lokaty bankowej. Posiadanie nieruchomości w przeciwieństwie do przytoczonych wcześniej inwestycji wymaga również zarządzania. Jednak na rynku możemy dostrzec wzrost ilości firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami jako formą inwestycji.

Jak pokazują dane historyczne, w przypadku nieruchomości, możemy liczyć na stały wzrost wartości inwestycji w dłuższej perspektywie czasowej. Oprócz samego wzrostu wartości nieruchomości, dodatkowo możemy pobierać opłaty z tytułu ich wynajmu. W przypadku akcji, odpowiednikiem czynszu są dywidendy.

Zakup nieruchomości przez  firmy, w związku z amortyzacją, pozwala również na odroczenie w czasie zobowiązań podatkowych. Oprócz kosztów związanych z samą nieruchomością, od podatku możemy odliczyć również remonty, modernizację, czy odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup. Na konto posiadanej nieruchomości możemy zaciągnąć również kredyt do kreowania kolejnych inwestycji.

W przypadku zakupu nieruchomości mamy również szansę na negocjacje cenowe i poszukiwanie tzw. zmotywowanych sprzedawców.  Dla przykładu: przy zakupie papierów wartościowych notowanych w systemie ciągłym cała transakcja przeprowadzana jest przez system informatyczny, wykluczający możliwość jakiegokolwiek kontaktu lub poznania danych zbywcy. Papiery wartościowe po samym zakupie nie umożliwiają również bezpośredniego wpływania na ich wartość, w przeciwieństwie do nieruchomości, którą możemy wyremontować lub wprowadzić do niej różne rodzaje usprawnień, tym samym podnosząc jej wartość.

Biznes związanego z zakupem i najmem nieruchomości ma również znacznie dłuższą perspektywę czasową w przeciwności do zwykłych firm, gdzie w pierwszych pięciu latach bankrutuje 90% przedsiębiorstw. Odpowiednie zarządzanie nieruchomościami gwarantuje  zgromadzenie znacznego kapitału dla kolejnych pokoleń, którym możemy przekazać nasze nieruchomości.

Jak pokazuje powyższa analiza, lokowanie kapitału w nieruchomościach jest stosunkowo bezpieczną formą inwestycji przy zachowaniu dosyć wysokiej stopy zwrotu. Sposobem na dużą barierę wejścia na rynek może być kredytowanie inwestycji z zachowaniem dźwigni finansowej i bezpiecznego przepływu finansowego.

 

Podsumowanie: 

Największa zaleta: możliwość uzyskiwania przychodów pasywnych

Największa wada: bariera wejścia na rynek

Więcej

Liczba najemców w Polsce w mocnym trendzie wzrostowym!

Obawy o zmniejszającą się ilość najemców okazały się w pewnym sensie nieuzasadnione. Jak wynika z ostatnich badań Eurostatu ich ilość na terenie Polski wzrosła z 2,2% (2009r.) do 4,3% (2014r.) Do krajów UE brakuje nam jeszcze sporo. Dla przykładu w Niemczech blisko 39% społeczeństwa korzysta z najmu. Taki stan rzeczy jak najbardziej zachęca do dalszych inwestycji w mieszkania na wynajem. Obecnie koszt najmu w całości pokrywa ratę kredytu z pozostałym kosztami i pozwala na wypracowanie nadwyżki w postaci tzw. pozytywnego cash flow.

Najważniejsze przyczyny rosnącej ilości najemców to: 

-rosnący minimalny wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt (bariera zakupu mieszkania)

-przenoszenie się mieszkańców wsi do dużych miast (koncentracja i ograniczanie ilości gospodarstw rolnych)

-potrzeba mobilności, podążanie za pracą

-profesjonalizacja rynku najmu, rosnąca grupa świadomych inwestorów

Więcej

Dochód pasywny i półpasywny – 25 pomysłów

Podobno dochód w 100% pasywny nie istnieje, jednak przybliżmy inwestycje, które nie wymagają zbyt dużej ilości pracy i przynajmniej niektóre z nich próbują zbliżać się do tego ideału

1. Wynajem nieruchomości

2. Podnajem nieruchomości

3. Dywidendy z akcji

4. Lokata bankowa

5. Wydanie książki, ebooka, audiobooka

6. Reprinty

7. Prawa autorskie do utworów muzycznych, opracowań

8. Renta, emerytura, inne stałe świadczenia

9. Myjnia bezdotykowa

10. Sieć automatów (słodycze, napoje)

11. Programy partnerskie

12. Reklamy internetowe

13. Wypożyczalnia sprzętu sportowego

14. Wypożyczalnia maszyn budowlanych

15. Wypożyczalnia jachtów

16. Wypożyczalnia kamperów

17. Wypożyczalnia samochodów

18. Sprzedaż zdjęć do banków fotografii

19. Zautomatyzowany serwis internetowy

20. Kursy online

21. Miejsca pod reklamę, billboardy

22. Farma wiatrowa

23. prowizje od klientów pozyskanych dla innych usługodawców

24. Sprzedaż muzyki,  efektów do banków dźwięku

25. Reklama na samochodzie

Więcej

Payback – okres zwrotu nakładów inwestycyjnych z nieruchomości

Do podstawowych metod statycznych oceny zyskowności inwestycji zaliczamy payback – czyli okres zwrotu nakładów inwestycyjnych. Przy mieszkaniach przeznaczonych do wynajmu, metoda payback oznacza czas, który potrzebny jest na to, aby wpływy z tytułu najmu posiadanej nieruchomości zrównały się z wartością nakładu początkowego związanego z jej zakupem.

Przy badaniu kilku nieruchomości metodą payback najbardziej pożądaną będzie inwestycja o najkrótszym czasie zwrotu. Na tej podstawie można również zbudować pewną strategię inwestycyjną, bazującą na założeniu, że inwestycje będą przeprowadzone przy określonym (nieprzekraczalnym) czasie zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych. Wskazówką do wyznaczenia takiego poziomu może być średnia wartość Payback na polskim rynku, która w chwili obecnej wynosi około 14 lat i można zaobserwować w tej średniej tendencję wzrostową, czyli negatywną z punktu widzenia inwestora.

Aby obliczyć okres po którym nastąpi zwrot z inwestycji, należy wyznaczyć taki moment, w którym skumulowane przychody netto z inwestycji będą równe lub większe od wkładu początkowego. W praktyce wyznaczamy czas po którym wszystkie wydatki na zakup i utrzymanie nieruchomości  zostaną skompensowane przez przychody uzyskane z najmu.

Przeanalizujmy dwa przykłady:

1. Lokal użytkowy kupiony w cenie 255  000zł i wynajmowany za 2200zł brutto miesięcznie.

2. Lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe wynajmowany za kwotę 1400zł i kupiony za kwotę 260 tysięcy złotych.

W związku z różnymi obciążeniami podatkowymi i czynszowymi, koniecznie staje się obliczenie comiesięcznych wpływów netto z obu inwestycji.

1. W przypadku lokalu użytkowego średnio-miesięczne koszty kształtują się w okolicy 711zł, na co składają się:

czynsz ~ 200zł;

podatek od nieruchomości ~100zł;

podatek VAT  23% od najmu- 411 zł.

(podatek od zysku z najmu nie jest płacony przez przedsiębiorstwo, ze względu na możliwość amortyzacji zakupionej nieruchomości oraz możliwość odliczenia od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu, czy kosztów bieżących remontów i wyposażenia. Na podstawie powyższych obliczeń, miesięczny zysk netto wynosi 1489zł)

2. W przypadku lokalu mieszkalnego średnio-miesięczne koszty wynoszą 409zł. Składają się na to

czynsz 300zł

ryczałt 8,5% ~ 109 zł

Miesięczny zysk netto dla lokalu mieszkalnego wynosi w tym przypadku 989zł.

 

Payback= (koszt początkowy inwestycji/miesięczny zysk netto)/12 miesięcy

1. Dla lokalu użytkowego:

PB=(255000/1489)/12

PB ~ 14 lat

 

2. Dla lokalu mieszkalnego

PB=(260000/989)/12

PB~ 22 lat

 

W przypadku badanych nieruchomości, znacznie atrakcyjniejszą inwestycją ze względu na okres zwrotu, będzie inwestycja w lokal użytkowy. Aby parametr payback był jeszcze bardziej wiarygodny, do przygotowania takiego raportu konieczne będzie określenie przeciętnego czynszu najmu lokali o podobnej powierzchni i standardzie w tej samej lokalizacji, jak również założenie, że przez około 10% czasu lokal będzie pozostawał niewynajęty.

Na rynku można uzyskiwać jeszcze bardziej atrakcyjne czasy zwrotu sięgające nawet 3-4 lat, co udało mi się zrealizować przy pokojach na wynajem. Wszystko zależy od przyjętej strategii, lokalnego rynku i poziomu ponoszonego ryzyka.

Więcej

Co to jest Home Staging?

Home staging to inscenizacja mająca wywołać pozytywne skojarzenia przez tzw. asocjacje, zaspokajając przy tym gust statystycznego klienta. Są to działania przygotowujące nieruchomość do szybkiej sprzedaży lub wynajmu i pozwalające przy tym uzyskać możliwie najlepszą cenę dla właściciela nieruchomości, przyspieszając również proces sprzedaży.

Więcej