Blog

Koło kolorów – koło barw


Podczas tworzenia zestawień kolorystycznych w pomieszczeniach warto posłużyć się kołem kolorów. Jest to podstawowe narzędzie każdego home stagera, ułatwiające wybór kolorów, które będą ze sobą współgrały i stworzą ciekawe i harmonijne wnętrze.

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac home stagingowych proponuję wykorzystanie właśnie tego narzędzia jako elementu planu działań. Profesjonalne koło kolorów w wersji papierowej znajdziesz w sklepach plastycznych, zaś jego uproszczoną wersję pobierzesz z Internetu.
Koło kolorów nie jest przypisane jedynie do nieruchomości; z powodzeniem możesz użyć go na przykład do kompletowania ubrań, przygotowania makijażu czy innych opcji, w których wykorzystywane są zróżnicowane barwy. Niestandardowym wykorzystaniem koła kolorów może być projekt mający przykuć naszą uwagę – baner reklamowy lub znak ostrzegawczy.
Oto kilka podstawowych zasad doboru kolorów i posługiwania się kołem. Aby dobrze je zrozumieć, wydrukuj lub wyświetl na monitorze plik przedstawiający koło barw.

  1. Podstawowa zasada związana z kolorami mówi o tym, że do każdego koloru pasują barwy czarna, szara i biała. Przykład: jeżeli zastaniesz w pomieszczeniu zielone meble, zawsze możesz zastosować szare dodatki; taka kompozycja kolorów będzie dobrze wyglądała. Należy pamiętać, że nadużywanie kolorów uniwersalnych, czyli szarego, białego lub czarnego, może wywołać niepożądany efekt zbyt rozjaśnionego lub zaciemnionego wnętrza.
  2. Kolejna zasada dotyczy samego koła barw i pozostania w obrębie jednej barwy i jej odcieni. Jest to bezpieczna zasada dobierania kolorów, która może wydawać się nieco nudna. Przykład: pozostajemy w obrębie koloru niebieskiego, dobierając różne jego odcienie. Aby uzyskać ciekawy efekt, odcienie niebieskiego możemy przełamać bezpiecznymi kolorami – białym lub szarym.
  3. Trzecia zasada polega na dobieraniu kolorów sąsiadujących ze sobą na kole. Przykład: kolor zielony może zostać przełamany kolorami niebieskim lub żółtym.
  4. Zasada czwarta jest najbardziej odważna i polega na dobieraniu kolorów znajdujących się na kole naprzeciw siebie. Przykład: kolor zielony możemy przełamać kolorem czerwonym (w tym przypadku najlepiej wybrać jeden kolor jako dominujący, a drugi jako tzw. akcent dla wybranych dodatków).

 

Ponieważ home staging koncentruje się wokół ograniczenia kosztów modyfikacji, dobierając kolory, często zostaniemy zmuszeni do pozostawienia określonej barwy i doboru do niej pozostałych kolorów. Może okazać się, że brązowa szafa z sypialni musi pozostać na swoim miejscu – i właśnie do niej będziemy dobierać kolory ścian i pozostałych dodatków. Oczywiście zawsze istnieje możliwość pomalowania drewna lub narzucenia kapy w określonej barwie na dobrze wyglądający narożnik.

Więcej

Profesjonalna prezentacja nieruchomości

Proces prezentacji nieruchomości powinno poprzedzać rozpoznanie potrzeb naszego klienta. Jeszcze w trakcie rozmowy telefonicznej zapytaj, czy potencjalny nabywca zamierza kupić mieszkanie pod inwestycję, czy dla siebie i swojej rodziny; taki rodzaj pytania otwartego sprawi, że dowiesz się nieco więcej o planach związanych z nieruchomością i przygotujesz profesjonalną, szytą na miarę prezentację.

Znając potrzeby osoby kupującej, podczas prezentacji używamy języka korzyści, akcentując te właściwości nieruchomości, które wydają się najważniejsze. Możemy w tym celu zbudować kilka modeli prezentacji, skierowanych do różnych osób: rodziny, inwestora, singla czy starszej osoby.

Przed właściwą prezentacją przejdź trasę, jaką przemierzy potencjalny kupujący. Pozbieraj papiery, ulotki i wynieś na śmietnik przedmioty o większych gabarytach, które od kilku miesięcy czekają pod blokiem. Sprawdź również czystość i oświetlenie na klatce schodowej i w windzie. Jeżeli wiesz, że występuje problem z parkowaniem, poproś kogoś z rodziny, aby zatrzymał miejsce i odjechał w momencie, kiedy pojawi się kupujący, lub wynajmij miejsce parkingowe na czas sprzedaży nieruchomości. Przewietrz mieszkanie, odsłoń żaluzje i zapal wszystkie światła.

Zadbaj o odpowiednią temperaturę w mieszkaniu; nie powinno być ani za ciepło, ani za zimno. Zbyt zimnie mieszkanie nie stworzy odpowiedniej atmosfery, zaś przegrzane obniży koncentrację i spowoduje rozdrażnienie.
Poprawnie przeprowadzona prezentacja powinna rozpoczynać się od salonu. W każdym pomieszczeniu daj oglądającym czas na przemyślenia – kupujący dokonuje właśnie jednej z najważniejszych decyzji w swoim życiu i z pewnością musi to rozważyć.
Omów najważniejsze parametry nieruchomości, podkreślając, że jeżeli pojawią się jakieś pytania – jesteś do dyspozycji. Daj oglądającemu swobodę – pomyśl, jak czujesz się, gdy w sklepie stoi obok Ciebie sprzedawca, zachwalający każdy towar, jaki bierzesz do ręki.
Podczas prowadzenia prezentacji zauważysz, że większość potencjalnych nabywców obserwuje pomieszczenia z perspektywy drzwi lub w progu spędza najwięcej czasu. Kompozycja pokoju i home staging powinny być dopasowane właśnie do tego widoku. Widok z progu to również efekt pierwszego wrażenia, które zostanie najdłużej zapamiętane.
Po przeprowadzeniu prezentacji zapytaj oglądającego, co najbardziej podobało mu się w nieruchomości, a co chciałby w niej zmienić. Jeżeli klient nie zadzwoni do Ciebie, po kilku dniach skontaktuj się i zapytaj, czy podjął decyzję związaną z nieruchomością. Nawet jeżeli spodziewasz się odpowiedzi negatywnej, postaraj się uzyskać kolejne informacje zwrotne – być może na ich podstawie będziesz mógł nieco zmodyfikować kolejne prezentacje.

Więcej

Tablica inspiracji – mood board


Mood board to zbiór wycinków z gazet, próbek farb, materiałów, tekstów, kawałków drewna, płytek i innych elementów umieszczony na płaskiej powierzchni w celu określenia spójnej koncepcji dla wnętrza. Tablica inspiracji najlepiej sprawdza się w fizycznej formie, jednak możemy stworzyć ją również w dowolnym programie graficznym.
Tablica w formie fizycznej ma sporo zalet, ponieważ pozwala na przykład poznać rzeczywisty kolor lub strukturę materiału, dzięki czemu uruchamiamy również zmysł dotyku. Jeżeli jednak działamy pod dużą presją czasu i mamy określony budżet (co jest typowe dla home stagingu), w zupełności wystarczy forma cyfrowa.

Więcej

Techniki Home Stagingu – Depersonalizacja

Depersonalizacja polega na usunięciu z nieruchomości wszystkich osobistych rzeczy aktualnego właściciela. Należą do nich: zdjęcia, trofea, plakaty, pamiątki, nagrody, przedmioty kultu religijnego, certyfikaty, dyplomy, zabawki, sprzęt sportowy, kosmetyki, szczoteczki do zębów, okulary, ubrania i inne rzeczy osobiste. Potencjalny kupujący oczami wyobraźni powinien zobaczyć siebie i swoją rodzinę w oglądanym mieszkaniu, a wszystkie wyżej przedstawione przedmioty skutecznie mu to utrudniają.

Więcej

Ile kosztuje Home Staging?

Bardzo często zastosowanie podstawowych elementów home stagingu nie wymaga od sprzedającego nieruchomość praktycznie żadnych nakładów, a jedynie czasu związanego z przeprowadzeniem zmian i odpowiedniej wiedzy. Zwykła konsultacja home stagingowa, to koszt kilkuset złotych, jednak w tym przypadku klient sam odpowiada za jego realizację. W przypadku agencji 360nieruchomosci.pl klient nie ponosi kosztów związanych z konsultacją.

Pełna usługa to średnio 1-2% wartości nieruchomości. W usłudze tej, powinien zawierać się raport i plan działania, zakup materiałów lub ich wypożyczenie, przeprowadzenie zmian i przygotowanie oferty sprzedaży. Oczywiście zdarzają się nieruchomości, gdzie wdrożenie home stagingu nie przekracza 1% wartości nieruchomości lub zbliża się do 3%, jednak w tym drugim przypadku wartość ta powinna być odzwierciedlona w końcowej cenie nieruchomości i być zyskowna dla inwestora.

Więcej

Sekrety Home Stagingu + certyfikat

  • Cena:
    • 57,00 PLN

Sekrety home stagingu – czyli jak szybko sprzedać lub wynająć nieruchomość

Sekrety homestagingu

Sekrety home stagingu

ISBN: 9788361362487
Typ okładki: okładka miękka
Liczba stron: 138
Wymiary: 143 x 205
Data wydania: 09-01-2017

Chcesz szybko sprzedać lub wynająć nieruchomość? Nie wiesz, jak wyróżnić się spośród tysięcy konkurencyjnych ofert? Być może jesteś inwestorem lub agentem nieruchomości, który mimo częstych prezentacji nie osiąga satysfakcjonujących wyników w sprzedaży mieszkań i domów. Być może zastanawiasz się, jak to możliwe, że niektóre biura pośrednictwa nieruchomości po tygodniu sprzedają dom, który wcześniej był wystawiany przez kilka lat. Odpowiedzią może być home staging. Home staging to działania przygotowujące nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu, mające na celu jak najszybszą sprzedaż lub wynajem obiektu. Głównym zabiegiem w home stagingu jest inscenizacja nieruchomości, równie ważne są jednak podstawowe zabiegi związane z posprzątaniem mieszkania, drobnymi naprawami, zmianami funkcjonalnymi czy depersonalizacją.

 

Główne korzyści wynikające z home stagingu:

– przyspieszenie procesu sprzedaży lub wynajmu nieruchomości;
– korzyści finansowe dla inwestora;
– możliwość natychmiastowego wprowadzenia się do mieszkania przez kupującego lub najemcę;
– ograniczenie kosztów marketingowych związanych z długą ekspozycją oferty na rynku.

W książce znajdziesz porady warte nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Daniel Tokarz – licencjonowany pośrednik nieruchomości, obecnie w trakcie zdobywania uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Uczestnik licznych szkoleń z zakresu aranżacji wnętrz i certyfikowany home stager. Licencjonowany operator drona. Od 2004 roku właściciel firmy inwestującej w nieruchomości i produkty zapewniające dochód pasywny.

Zdobądź certyfikat Home Stager Ekspert!

 

 

Certyfikat home staging - sekrety home stagingu

Certyfikat home staging – sekrety home stagingu

Procedura zdobycia certyfikatu:

  1. Zapoznaj się z publikacją
  2. Wyślij email na adres biuro@360nieruchomosci.pl, w odpowiedzi otrzymasz odpowiedni formularz i dokładne instrukcje
  3. Wybierz pomieszczenie w nieruchomości do przeprowadzenia home stagingu
  4. Wykonaj zdjęcie pomieszczenia
  5. Przygotuj plan pomieszczenia
  6. Wykonaj home staging
  7. Wykonaj zdjęcia po home stagingu
  8. W formie tekstowej opisz wykorzystane techniki i przeanalizuj budżet
  9. Opracowanie wyślij na email biuro@360nieruchomosci.pl
  10. Oczekuj na certyfikat w formie papierowej
Więcej

Jak szybko wyznaczyć cenę nieruchomości?

Ile jest warta Twoja nieruchomość?

Profesjonalna wycena nieruchomości wymaga sporządzenia operatu majątkowego przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Jego wiedza oparta jest nie tylko na wiadomościach z zakresu wyceny, ale posiada on również dostęp do realnych historycznych transakcji.

Jednak wyznaczenia ceny nieruchomości wymaga się bardzo często od agentów nieruchomości. Ci znając dobrze rynek lokalny, ceny ofertowe i historyczne transakcje również z dużą dokładnością potrafią wskazać rynkową cenę mieszkania lub domu. Wyznaczeniem ceny zajmują się również sami właściciele mieszkań. Tutaj dochodzi do częstej pomyłki zawyżenia ceny, ponieważ bazują oni na aktualnych cenach ofertowych lub cenach życzeniowych. Część z tych ofert jest już na rynku przez dłuższy czas i praktycznie nie istnieje szansa na ich sprzedaż. Uwzględnianie takich ofert w realnej wycenie nieruchomości nie ma większego sensu, chyba że sami sprzedajemy mieszkanie i chcemy pokazać oferty konkurencyjne dla potencjalnych kupujących.

Czy oznacza to, że osoby nie posiadające licencji rzeczoznawcy majątkowego nie są w stanie wycenić nieruchomości? Absolutnie nie. Na potrzeby agencji nieruchomości, którą prowadzę zbudowałem uproszczone metody wyceny, dzięki którym możliwe jest wstępne wskazanie ceny nieruchomości przez agenta lub sprzedającego. Główne założenia tych technik oparte są na metodach rzeczoznawców, jednak zawierają w sobie znaczne uproszczenia, dzięki którym, może skorzystać z nich każdy.

Wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców podzielone są na cztery główne podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Te dzielą się na metody i techniki, których zastosowanie może uzależnione być np. od dostępnych danych rynkowych lub rodzaju wycenianego obiektu. Tutaj omówimy dwa najczęściej stosowane podejścia: porównawcze i inwestycyjne i sprowadzimy je do prostych obliczeń bazujących głównie na cenach ofertowych.

Podejście porównawcze polega na wyznaczeniu ceny nieruchomości na podstawie wcześniej przeprowadzonych transakcji nieruchomości podobnych. Ceny te korygowane są ze względu na cechy nieruchomości, które różnią ją od pozostałych. Uwzględnia się również upływ czasu poprzez wyznaczenie trendu.   W modelu uproszczonym podejścia porównawczego będziemy posługiwać się cenami ofertowymi, skorygowanymi o 5%, czyli przyjętą wartość negocjacji cenowych. Jeżeli mamy informacje o realnych transakcjach rynkowych, również dodajemy je do naszego zbioru ofert, ale już bez konieczności obniżania ceny o 5%. Jeżeli nasza uproszczona wycena będzie dotyczyła tylko cen ofertowych nie wystąpi tu również konieczność badania trendu, ponieważ będziemy brali do porównania aktualne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży.

W pierwszym kroku zbieramy kilka lub kilkanaście ofert zbliżonych parametrami do naszej nieruchomości. Zwracamy uwagę głównie na położenie nieruchomości, metraż, stan. Rzeczoznawcy majątkowi przy stosowaniu podejścia porównawczego i metodzie korygowania ceny średniej mają obowiązek wskazać co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Ponieważ nie mamy dostępu do bazy danych musimy ograniczyć się głównie do ofert dostępnych w Internecie. W kolejnym kroku odrzucamy dwie skrajne oferty – najwyższą i najniższą. Wartość pozostałych obniżamy o 5%.

Tak może wyglądać przygotowana tabela

 

Ulica Metraż m2 Cena ofertowa Cena – 5% Cena za m2
1 Krzywoustego 46 219000 208050 4522,83
2 Barbakan 45 217000 206150 4581,11
3 Mickiewicza 42 252000 239400 5700,00
4 Ogrodowa 51 212000 201400 3949,02
5 Norwida 44 155000 147250 3346,59
6 Krasickiego 54 195000 185250 3430,56
7 Wiosenna 50 210000 199500 3990,00
8 Konopnickiej 48 207000 196650 4096,88
9 Jagodowa 43 197000 187150 4352,33
10 Szeroka 42 192000 182400 4342,86
Metraż Przybliżona wartość
Minimum 3949,02 47                   185 604 zł
Średnia 4158,20 47                   195 435 zł
Maximum 4581,11 47                   215 312 zł

 

Następnie obliczamy cenę metra kwadratowego dla każdej z nieruchomości.  Nieruchomości ze skrajnymi cenami (maksymalną i minimalną) zostały odrzucone i zaznaczone w tabeli na czerwono. Z pozostałych cen wybieramy maksimum, minimum oraz wyznaczamy średnią. Wszystkie te wartości mnożymy przez metraż naszego mieszkania czyli w przykładzie będzie to 47 metrów. W ten sposób otrzymaliśmy rynkowe widełki cenowe. Jeżeli nasza nieruchomość będzie miała niski standard w porównaniu z nieruchomościami podobnymi do tego niekorzystne położenie, cena będzie zbliżona do wyznaczonego minimum. Jeżeli mieszkanie będzie przeciętne w porównaniu do większości badanych mieszkań możemy przyjąć cenę średnią. Dla wycenianej nieruchomości, która będzie wyglądała wyjątkowo dobrze na tle pozostałych, a dodatkowo zastosowaliśmy w niej home staging, możemy zbliżyć się do ceny maksymalnej, a nawet pomyśleć o jej delikatnym przekroczeniu.

Co zrobić, jeżeli w otoczeniu naszego mieszkania lub domu nie możemy znaleźć nieruchomości podobnych lub jeżeli przedmiotem wyceny jest lokal komercyjny? Z pomocą przychodzi uproszczona metoda wyceny nieruchomości w podejściu inwestycyjnym.

Z moich badań wynika, że przeciętny czas zwrotu wynajmowanej nieruchomości  dla rynku, na którym działam wynosi 14 lat. 14 lat pomnożone przez 12 miesięcy daje liczbę 168. Aby obliczyć rynkową cenę nieruchomości sprawdzam poziom czynszu jaki mogę z niej uzyskać.

Dla przykładu przyjmijmy, że będzie to 1000zł miesięcznie. A więc mnożymy:

168 miesięcy * 1000zł = 168 000zł

 

Tyle rynkowo warta jest nieruchomość w uproszczonym podejściu inwestycyjnym. Jeżeli właściciel oferuje ją za 150 000zł można przyjąć, że cena jest poniżej rynkowej.  Jeżeli cena ofertowa wynosi 190 000zł przykładowa nieruchomość ma prawdopodobnie przeszacowaną cenę.

Sprawdźmy jeszcze inny przykład. Właściciel sprzedaję lokal użytkowy razem z najemcą. Czynsz dla właściciela z tego lokalu wynosi 6 000zł. Ile będzie warta taka nieruchomość według uproszczonego podejścia inwestycyjnego?

168 miesięcy * 6 000zł =1 008 000 zł

Aby metoda była bardziej wiarygodna, musisz stale monitorować rynek i sprawdź przeciętny czas zwrotu nieruchomości w Twojej okolicy.

UWAGA! Wszystkie powyższe obliczenia mają charakter orientacyjny. Jeżeli chcemy, aby wycena nieruchomości była przygotowana profesjonalnie, operat szacunkowy powinien przygotować licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.

Więcej

Cytaty związane z inwestycjami

Procent składany – największe odkrycie wszechczasów w dziedzinie matematyki,  Albert Einstein.

 

Zbiór cytatów związanych z inwestycjami i rynkiem finansowym

Nieruchomości:
Nie czekaj z zakupem nieruchomości. kup nieruchomość i czekaj T.Harv Eker.

Kredyty:
Aby dostać kredyt w banku, musisz udowodnić, że go nie potrzebujesz John D. Rockefeller

Sprzedaż:
Cena jest tym, co płacisz. Wartość jest tym, co otrzymujesz Warren Buffett

Biznes:
Czas jest przyjacielem znakomitego przedsiębiorstwa, a wrogiem miernego. Warren Buffett

Giełda:
Drżyj, gdy inni są zachłanni. Bądź zachłanny, gdy inni drżą. Warren Buffett
Jedyny pożytek z prognostyków giełdowych polega na tym, że na ich tle dobrze wypadają wróżbici. Warren Buffett
Najlepszym przedziałem czasowym trzymania akcji jest wieczność. Warren Buffett
Płaci się bardzo wysoką cenę za pogodną jednomyślność. Warren Buffett
Wielkie okazje inwestycyjne pojawiają się, gdy wspaniałe spółki są dotknięte przez niespodziewane okoliczności, które powodują przecenę akcji. Warren Buffett

Gdy fala opadnie, widać kto kąpał się bez majtek. Warren Buffett

 

Podatki
Podczas gdy większość Amerykanów z trudem wiąże koniec z końcem, my, superbogaci, korzystamy z wielkich ulg podatkowych. Płacę niższe podatki niż moja sprzątaczka Warren Buffett

Więcej

Unikalny biznes pasywny

Przed rozpoczęciem inwestycji w nieruchomości zastanawiałem się, czy istnienie podobny instrument nie wymagający tak dużych nakładów początkowych, a przy tym, aby moja inwestycja rosła na wartości i dawała comiesięczne zyski. Ponieważ interesuje się starymi mapami, pewnego dnia postanowiłem przekuć swoją pasję na biznes pasywny i założyłem serwis sprzedający reprinty starych map. Kupując stare mapy jest niemal pewne, że nie stracą na wartości, ponieważ z biegiem lat stają się jeszcze starsze, a przez to ich cena rośnie. Dodatkowo opracowując jakiś reprint mogę drukować go i sprzedawać w nieskończoność, zachowując prawa autorskie do samego opracowania.

I tak udało mi się stworzyć biznes pasywny podobny do nieruchomości, jednak bez tak dużej bariery wejścia.

Więcej

Inwestycja z gwarancją zachowania kapitału początkowego – jak samemu zbudować taki instrument?

Być może słyszałeś kiedyś tajemnicze pojęcie lokaty strukturyzowanej, czyli instrumentu inwestycyjnego z zagwarantowaną ochroną kapitału. Przy tej okazji bank zabierze dosyć sporą część wypracowanych zysków. Dlatego dzisiaj odkryjemy cały mechanizm działania takich lokat i sam, bez żadnej prowizji, zbudujesz instrument z gwarancją ochrony kapitału. Być może pomyślisz, że taki bezpieczny instrument musi być bardzo nudny? Niekoniecznie. Z częścią Twojej inwestycji możesz udać się nawet do kasyna i dalej będziesz miał gwarancję zachowania kapitału!

Załóżmy że dysponujesz kwotą 100 000zł. Chcesz zainwestować te środki na rok.

Na początku znajdujemy bezpieczny instrument, np. lokatę bankową oprocentowaną 3% w skali roku. Teraz sprawdzamy jaką kwotę musimy wpłacić na lokatę aby po roku czasu urosła właśnie do 100 000zł. Dzielimy 100 000 przez 1,03 co w przybliżeniu daje nam 97087zł.

I właśnie 97087zł wpłacamy na lokatę dzięki czemu mamy zagwarantowane, że po roku czasu będziemy mieli zachowane 100 000zł

Pozostaje nam 2913zł, które możemy zainwestować w dowolny instrument, w zależności od tego jak dobrze chcemy się bawić :). Może to być giełda i np. akcje jakiejś groszowej spółki, możemy kupić złoto, walutę, surowce, czy tak jak napisaliśmy na początku -pójść do kasyna i postawić 2913zł na czerwone. W ostatnim przypadku niestety istnieje ponad 50% szans, że oprócz zachowania 100 000zł i dobrej zabawy nie zarobimy nic więcej.

I tak oto sami zbudowaliśmy lokatę strukturyzowaną z gwarancją zachowania kapitału początkowego.

Więcej